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买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书

来源:最高人民法院网  作者:钟贵律师  时间:2020-02-29  点击次数:429

买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书

对此实践中存在两种观点:


第一种观点认为,基于合同相对性原则,第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。

第二种观点认为,前后合同处于连续状态,第三人代替了买受人的位置,为交易便捷,可以判决中间省略登记,最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。


我们同意第一种观点,理由是:


(1)符合合同相对性的法理。合同法第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖,虽然针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属于不同的主体和不同的法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合合同法第七十三条关于代位权的规定。

(2)防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定,二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种,如果允许第三人直接向出卖人主张过户,将使中间环节的税收被规避,导致国有资产流失,同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

 (3)合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人请求过户,买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法院裁判获得房屋所有权,使买受人的债权人的利益落空。



编后语(新)


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