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“借名买房”协议有效吗?房子归谁?有啥风险?

来源:最高人民法院网  作者:钟贵律师  时间:2020-03-02  点击次数:426

实践中经常存在房屋登记权利人与实际房屋所有人不一致的情况。这种情况主要包括以下几种:1、借用具有保障性住房(比如经济适用房)资格的者的名义购房;2、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下;3、为规避限购、限贷政策借用他人名义等情况。


一、什么是借名买房


借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。


二、借名买房的主要原因


1、借名人不具备购房资格,购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买;


2、购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款,通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请;


3、购房人意欲享受特定的购房优惠条件,如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。


三、司法实践中对于借名买房协议法律效力的认定


目前司法实践上对于借名买房合同效力存在两种不同的观点:


1、借名买房合同无效。


有观点认为借名行为若是违理购买经济适用房或者是为了规避国家相关房产政策和法规的,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,应当认定为无效。


2、借名买房合同有效。


另一种观点认为,当事人之间签订的关于借名买房的约定,只要不违法法律、行政法规的强制性规定,即属有效,当事人应当依据约定履行。


笔者同意第二种观点,认为借名购房合同有效。理由如下:


根据《合同法》规定,合同当事人自愿签订合同,合同内容不违法法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订,没有违反《合同法》的规定,就具有法律效力。政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于行政性强制性规定,并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定,违反类似规定不引起合同无效的后果。


四、借名购房情况下不动产物权的归属问题


借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面:


1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效,也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。


2、房屋实际出资人承担举证责任,证明双方对房屋产权归属已有约定,登记产权人仅被“借名”等事实。


根据《物权法》规定,不动产登记簿具有推定力,即当发生不动产权属争议的情况下,除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权,需要提供充分的证据证明借名事实。


3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定,房屋必须是符合办理产权转移手续的规定,比如,若是借用他人购房资格购买的房屋,若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的,诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件,否则,法律不会支持诉讼请求。


4、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买,善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下,法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议,借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。


五、借名购房中借名人面临的风险


出资人即“实际产权人”,由于在产证上没有署名,面对三类风险,即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户,具体分述如下。


1、亲属之间无书面协议,房价暴涨后,被借名人主张房产实际归其所有,借名人出资为借贷或赠与。


2、产权人(即被借名人)离婚,房产作为其夫妻共同财产被分割;


3、产权人(即被借名人)死亡,房产作为其遗产被继承;


4、产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;


5、产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产;


6、产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖。


6、权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。


如果借名人是由于限购不能署名,往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人(即被借名人)可能不予以配合。


六、借名购房中被借名人面临的风险


一旦实际购房人还贷不及时,被借名一方不但存在债务风险,而且会有不良信用记录,对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时,等到自己买房时,也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。


七、借名买房合同的风险防范及建议


借名购买的房屋登记在名义购房人名下,对借名买房人来说,法律风险较大。总结以往的实际案例彭亚兰律师提醒借名买房人,在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。


1、要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。


2、委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患。


3、所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议,借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的,房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下,借名买房人得到法院支持的几率更大。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记在名义购房人名下,或者房屋并非由借名人实际占有,借名人败诉的风险将大大增加。


4、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括时候反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力与否,违约条款照常适用,以降低借名人的风险。


5、一旦出现纠纷,需要请专业的律师进行维权。


以上就是笔者为大家解答的关于借名买房的风险的问题。买卖房子时尽量用自己的名字,这样自己住着才安心放心,也不会担心存在的风险。


附相关案例+法律依据


1.房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效——金姬善诉董金宝房屋买卖合同案


案例要旨:在房地产调控过程中,当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益,仅仅损害银行单方面利益,应认定借名买房协议有效。


案号索引:(2010)二中民终字第19950号


2.实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的,商品房销售合同有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案


案例要旨:“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定,违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益,故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。


案号索引:(2014)浙甬民二终字第559号


3.借名购买经济适用房的,因不符合相关政策、法规应认定无效——耿连发与李建华确认合同无效纠纷案


案例要旨:借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋,借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效,出借人返还借名人的实际出资等相关费用。


案号索引:(2014)三中民终字第01033号


4.顶名购房协议应考虑双方当事人的真实意思表示和合同无效情形认定协议效力——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案


案例要旨:在顶名办理购房及按揭贷款的情形下,顶名方主张顶名协议无效,并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的,法院应查明双方达成的顶名协议内容,以及顶名协议是否为其真实意思表示,是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形,进而作出顶名协议是否有效的认定。


在认定顶名协议有效的情况下,应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。


案号索引:(2011)河民初字第406号


案例来源:《人民法院案例选》2013年第2辑(总第84辑)


5.借用他人名义买房的,实际买房人可根据充分有效的证据向法院主张变更房屋所有权——陆飞诉浙江五洲建设投资集团有限公司、王亚萍商品房买卖合同案


案例要旨:在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下,允许当事人自由订立合同,借用他人名义买房合同应认定为有效。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下,实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权,然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下,也可最低限度地确保当事人的合法债权。


案号索引:(2009)浙绍民终字第485号


案例来源:《中国审判案例要览》(2010年民事审判案例卷)


附:相关法律依据


1.《中华人民共和国合同法》


第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:


(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;


(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;


(三)以合法形式掩盖非法目的;


(四)损害社会公共利益;


(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》


第四条 合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。


3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》


第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。


4.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》


十、借名买房的认定和处理


1.借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。


房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。    


2.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行)》(试行)》


第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。 



编后语(新)


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